苏州土拍遇冷折射热门城市开始降温二线城市现拿地窗口期？“开云官方(中国)官方网站”

6月12日-13日，苏州共计发售19幅土地，仍然使用网上竞价+摇号的方式展开转让。12日，经过长达7小时的网上竞价，地块皆顺利转让，总金额95.68亿元。

从成交价金额来看，10宗地块最低溢价仅有为55.3%。13日的土拍也沿袭了低溢价率成交价的态势，两天一共倾金132.5亿。

这17幅地块中，最低楼面价28255元/平方米，地块最低总价54亿，最低溢价率为55.3%。房企参与度一挺低的。一名房企城市公司总经理在13日对记者说道，这一轮调控为市场将来身体健康发展做到了阶段性调整，尽管房企现阶段很伤痛，要面临房价地价比跌落低谷的态势：展现出为一线城市拿地机会不多、二线城市高价角逐之后的去化阵痛。

该人士认为，核心城市拿地热依然是行业趋势，而为了顺应房企投资阻塞的趋势，杭州、南京将不会转入供地周期。接下来要看强二线或者二线城市，市场仍然较稳定的一线城市广州也还有机会。

房企拿地逻辑似乎，6月以来苏州土地放闸称得上一个信号：苏州这个月共计7场土拍电影、牵涉到42幅地块。其中6月30日，太仓将上海证券交易所转让10幅宅地。同策咨询研究总监张宏伟分析认为，市场早已转入调整期，到今年下半年和明年上半年不会是深度调整期，预计，企业资金压力不会增大，地价不会比较稳定，性价比较高；从去年四季度到现在核心城市上升推地节奏，到下半年和明年上半年，地方政府应当不会集中于放地（地方政府也有推地目标，到下半年势必会集中于放地），那时只有资金实力强劲的大企业才不会在这样的窗口期受益。

房企拿地成本与房价凌空的情况在土地市场早已持续了2年。上述房企高管认为，2015年开始，一线城市就经常出现了房价覆盖面积没法建安成本的地块。以上海松江区小昆山板块为事例，今年3月，该板块发售3幅宅地，转让单价多达3万元/平方米。现在这种情况逐步蔓延到二三四线城市。

随之而来的是，2015年开始房企利润下降现象引人注目。据Wind资讯统计资料，2015年73家上市房企归属于母公司股东的净利润下降，占到比多达五成；27家亏损，占到比相似两成。2014年，142家上市房企平均值清净利率为10%，2015年降到8%。

房企减免无以增利已是趋势。经历过多个调控周期的大型房企如万科、中海、保利等不会用老项目承销抵掉一些新项目的利润耗损。但中小型公司利润指标不会比较漂亮。

因此这部分企业为了扩展，就要执着规模。上述房企高管认为，这也就是这段时间房企四散二三四线拿地的逻辑所在。

今年年初，要冲刺千亿业绩的房企数量减少，这些企业明确提出规模扩展的前提是2015年销售业绩较为好，2016年储备了土地。但为了维持增长势头，在2017年还必需要拿地。

实质上，今年前5月，大型房企拿地金额依然分列在前茅，而中小房企也不甘示弱，比如中梁地产、禹洲地产。6月13日，禹洲地产就在苏州以总价大约4.9亿元竞得一幅地块，在苏州有数四个项目。

大房企中的中海、金地、万科、保利、华润等老牌企业过去经历过2-3个周期的教训，凭借对大市的辨别以及对风险的做到，其对投资的渴求反而没新晋的品牌公司那么反感，安全性边界较为甚广。产品自由选择和投资选择在每一个周期对房企的影响都很最重要。比如顺驰、合生创展，经过2008年、2009年的调控，最后解散房地产行业或规模大幅度上调。

降温效应已现上述企业高管更进一步分析，回看2010-2012年那轮市场调整，幅度没2008-2009年大，也经常出现了一批企业不惜代价割肉降价回笼现金流的情形。到了2014-2016年，企业金融面较为好，因此去年底至今的此轮调整中，大概率不会经常出现企业为已完成规模扩展而冲入市场拿地情形；而未来房地产市场发展，短期内会经常出现非理性上涨。一个事实是，为回避区域经济发展不平衡，一线城市人口正在向周边纾缓，一线城市都市圈内的二三线城市未来要接续一线城市人口的阻塞。

因此行业内基于轨道交通对投资目的地的分析也愈发最重要一起。据涉及机构统计资料，从城市基础设施投放比例来看，二线城市如南京、杭州、武汉的比例相似甚至多达一线城市，南京的轨道交通和基础设施建设的里程数早已名列全国第五。

就像花桥、太仓之于上海，南京周边城市接续人口阻塞也不会是一个趋势，这将造就三四线城市的投资市场需求。此外，从品牌影响力的角度来看，在某种程度的经济收益下，大多数房企宁可自由选择研发5个项目，也不不愿1个项目就已完成。这也促使了房企去核心城市周边拿地的意愿。

然而，房企不能通过自有资金拿地，地下通道业务等加杠杆的方式没了，手头有大量现金需要持续拿地的企业在增加。张宏伟、中原地产市场分析师卢文熙等皆认为，短期内有集中性的土地出让现象经常出现，是号召涉及调控政策的结果。

意图对市场热度低的地方减少土地供应，入手市场情绪；且短期内集中于供应可以集中资金，也能起着降温起到。此次苏州土拍电影结果也是一个相比较。

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